Entro il 30.09.2016 le società possono estromettere dalla sfera dell'impresa i beni immobili diversi da quelli strumentali per destinazione, usufruendo di alcune agevolazioni fiscali in materia di tassazione delle plusvalenze e di imposta di  registro: un'occasione da non perdere anche per l'imprenditore individuale.

 

L'occasione è ghiotta per le società che possiedono immobili non strumentali per escluderli dalla sfera dell'impresa allo scopo di ottenere almeno due effetti positivi: eliminare un bene che può comportare alla società di divenire "non operativa" e annullare il realizzo di plusvalenza futura tassabile nei modi ordinari.

Gli immobili non strumentali per destinazione possono essere esclusi dalla sfera dell'impresa mediante assegnazione ocessione ai soci,oppure trasformando la società in società semplice.  In questo caso, però, l'attuale società commerciale deve avere come oggetto esclusivo o principale la gestione (locazione) dei beni immobili.

 

L'assegnazione ai soci o le altre operazioni prevedono in primo luogo l'assolvimento dell'imposta sostitutiva dell'8% (10,5% per le società che in 2 anni del triennio precedente fossero considerate di comodo) sulla plusvalenza. La plusvalenza che si realizza estromettendo l'immobile dalla sfera societaria è determinata assumendo il valore catastale (rendita catastale per i coefficienti che si applicano in materia di imposta di registro e non Imu, esempio abitazioni 126), da confrontare con il costo di acquisto dell'immobile. Se il valore catastale risulta inferiore al costo di acquisto dell'immobile, nulla è dovuto. Qualora vi siano riserve in sospensione da imposta (cioè le riserve da rivalutazione) deve essere assolta l'imposta sostitutiva del 13%. L'imposta sostitutiva deve essere versata entro il 30.11.2016 per il 60% ed il saldo al 16.06.2017.

Quindi occorre valutare le ricadute sul socio che riceve un bene dalla società. Nelle società di capitali tale evenienza può generare reddito imponibile quale dividendo. Quindi, se a fronte della assegnazione viene annullata una riserva di utili, l'importo rappresenta reddito di capitale per il socio nella misura del 49,72%, ovvero tassato al 26% se la sua partecipazione non è qualificata, al netto della plusvalenza tassata con l'imposta sostitutiva. Negli altri casi, come nell'ipotesi di utilizzo di riserve di capitale o compensazione con i finanziamenti soci, nulla è dovuto dal socio.

 

Occorre anche esaminare la ricaduta dell'Iva: se il bene immobile era pervenuto nella sfera dell'impresa fuori campo Iva, l'estromissione è soggetta solo ad imposta di registro ed in questo caso le aliquote di imposta sono ridotte alla metà.

Se, invece, il bene è pervenuto alla società in regime di Iva con imposta detratta, allora la fuoriuscita è soggetta ad Iva ed in questo caso la società può scegliere l'esenzione ai sensi dell'art. 10, punto 8 bis e 8 ter del D.P.R. n. 633/1972. Se la società è un'impresa costruttrice e l'assegnazione o la cessione avviene entro i 5 anni, deve essere applicata l'Iva nei modi ordinari. In tutti i casi in cui l'immobile viene estromesso fuori campo Iva o esente da Iva, occorre ricordarsi della rettifica della detrazione in ragione di tanti decimi dell'Iva detratta sulle spese incrementative, quanti sono gli anni mancanti al compimento del decennio.

 

L'imprenditore individuale può estromettere sia il fabbricato strumentale per destinazione che per natura.

 

L'imposta sostitutiva è dovuta nella misura del 8% e non deve essere assolta alcuna imposta di registro; ai fini Iva il contribuente deve regolarsi secondo le regole appena esaminate per le società.