L’art. 1, c. 17 L. 199/2025 ha modificato il regime imprenditoriale delle locazioni brevi (con contratti fino a 30 giorni), abbassando a soli 2 appartamenti il limite oltre il quale il locatore breve diviene imprenditore, con obbligo di apertura della partita Iva, iscrizione in Camera di commercio, all’Inps e fatturazione elettronica.
In conseguenza di tale modifica, nel 2026 i contribuenti che attualmente utilizzano più di 2 appartamenti in locazione breve assoggettando i relativi redditi alla cedolare secca, passeranno per obbligo al regime imprenditoriale e dovranno considerare (e tassare) i canoni come reddito d’impresa.
Relativamente alla determinazione del reddito imponibile, quelli da “affitti brevi” prodotti in forma non imprenditoriale, coerentemente con la loro qualificazione di redditi fondiari, sono tassati “per competenza” e non “per cassa” poiché maturati pro rata temporis in base all’art. 26 Tuir, dunque, indipendentemente dalla data di stipula dei predetti contratti e dalla percezione dei canoni.
Nel caso di continuità di regime fiscale, la tassazione è omogenea nei due diversi esercizi, ma l’applicazione del principio di competenza, abbinato alla ridotta soglia di 2 unità immobiliari, genera la complicazione fiscale per le locazioni “maturate” a cavallo tra il 2025 e il 2026